Start » Financieel » Kopen of bouwen bestaande woning

Kopen of bouwen bestaande woning

Een goede start is het halve werk

Stap 1: Kies een betrouwbare contactpersoon ter plekke.
Geloof niet steeds de eerste de beste en hetgeen je graag zou willen geloven!

Andalucia Vastgoed treedt op als vastgoedadviseur-makelaar-architect: dit betekent dat wij niet optreden als commercieel agent maar eerder als uw bondgenoot in jullie zoektocht naar een geschikte woning.
Via ons kunt U gestructureerd aan uw huizenjacht beginnen en heeft U toegang tot de volledige vastgoedmarkt! Opdat jullie als klant van deze specifieke service zouden kunnen gebruikmaken zonder enige meerkost is het wel belangrijk dat wij U bij onze partners eerst aanmelden als zijnde onze klant. Doen we dit niet, dan verliezen we ons recht op commissieloon en dienen we onze service aan te rekenen.

Indien jullie echt van plan zijn een woning te kopen zijn 2 dingen zeer belangrijk:

Het aanvragen van een NIE-nummer: Número de Identificación de Extranjeros. Dit is het fiscale nummer voor alle buitenlanders die in Spanje wonen of meer dan 182 dagen per jaar in Spanje verblijven. Het NIE nummer is nodig voor bij alle commerciële transacties (inclusief registratie van uw onroerend goed bij het kadaster, openen van bankrekeningen, starten van een bedrijf, aanvraag van telefoonlijn, gas en elektra en het afsluiten van verzekeringen in Spanje!) en belastingaangiftes. Het NIE-nummer kan worden aangevraagd bij hoofdbureaus van politie die ook beschikken over een afdeling buitenlanders (Comisaria de Policia – Oficina de Extranjeros). Deze vindt u in alle grote steden. U kunt dit ook door uw fiscale vertegenwoordiger (gestor of advocaat) laten verzorgen, ook wij kunnen U hierbij helpen.

Het openen van een bankrekening is de volgende zet: wat zeer gebruikelijk is, is dat de advocaat een volmacht gegeven wordt om jullie bankrekening te beheren tijdens jullie verblijf in het buitenland. Op die manier kunnen vlot voorschotten en aanbetalingen uitgevoerd worden.

Stap 2: Reserveringscontract

Eens we samen een geschikte woning gevonden hebben is het zaak deze zo snel mogelijk van de markt te halen. Hiervoor wordt een reserveringsovereenkomst of  deposit contract opgesteld. De 2 belangrijkste parameters hierin zijn de definitieve prijsbepaling en de periode waarvoor het pand gereserveerd kan worden.
De reservatiesom bedraagt 5000€. Deze wordt overgeschreven op rekening-cliënt van Andalucia Vastgoed. Pas wanneer het bedrag op de rekening staat kan het pand als gereserveerd beschouwd worden.
De reservatieduur bedraagt meestal 1 maand (is verlengbaar indien het onderzoeksproces of het regelen van papierwerk meer tijd vraagt)

Het niet kunnen verkrijgen van een hypotheek, tekortkomingen in het eigendomsregister of kadaster kunnen een aantal voorwaarden zijn om het contract te verbreken en de gestorte gelden terug te eisen.

Hieropvolgend start de advocaat zijn onderzoeksdaden naar de legaliteit van het pand, ook gaat hij na of het pand goed ingeschreven staat in het eigendomsregister (registro de la propiedad) en in het kadaster (el catastro) alsook of er geen schulden ruten op het pand.

Het is nl. veel voorkomend in de campo – lees: buiten urbane zones- dat niet alle bebouwing in het eigendomsregister (zie: nota simple) geregistreerd staat. Latere uitbreidingen na aankoop o.v.v. bijgebouwen, zwembaden, enz. werden vroeger gewoonweg gebouwd zonder achteraf te registreren in het eigendomsregister. Beetje bij beetje wordt dit register nu geactualizeerd en geeft dit ons meer houvast in het koopproces.

In het geval het dossier OK bevonden wordt, stelt de advocaat het privé-koopcontract op wat de volgende fase van het verkoopsproces inleidt.

Stap 3: Koopcontract

In deze fase wordt er 10% van de verkoopsprijs overgemaakt op rekening van de koper. Het privé-koopcontract is vergelijkbaar met de compromis-fase in België en bevat alle gegevens van koper en verkoper, uitgebreide beschrijving van het te verkopen onroerend goed, betalingswijze, inclusief een exacte datum of ultieme datum waartegen de notariële akte dient betekend te worden.
Een ander belangrijk gegeven is dat jullie advocaat nagaat welke lasten en schulden nog rusten op het eigendom: openstaande electriciteits-, waterrekeningen, nog te betalen belastingen, hypothecaire kredieten of kosten voor onderhoud van gemeenschappelijke tuinen en zwembaden (dit laatste geldt vnl. in urbanisaties).
Deze lasten dienen ten laaste opgeheven te worden op de dag van het beschrijf bij de notaris, zoniet kan uw advocaat de nodige inhoudingen eisen van de verkopende partij om in zijn naam alle openstaande kosten te betalen.

In het geval u als koper na het ondertekenen van het privé-koopcontract zou besluiten om persoonlijke redenen niet met de koop door te gaan, verliest U het aanbetaalde bedrag. In het geval de verkopende partij om persoonlijke redenen niet meer wenst te verkopen is hij contractueel verplicht jullie als kopers het aanbetaalde bedrag -zijnde de 10%- terug te storten en hierbovenop een extra 10% uit te keren als boete.
Deze fase is dus zeer bindend voor beide partijen en heeft als doel de verkoop te bestendigen. 

Stap 4: Notariële overdrachtsakte (escritura)

Het ondertekenen van de notariële akte (escritura) vindt meestal plaats binnen de 3 maanden afhankelijk van het soort object dat men koopt en het al dan niet nodig hebben van een hypotheek hetgeen het aankoopproces aanzienlijk kan vertragen.

De taak van de notaris beperkt zich in Spanje tot het opstellen van de overdrachtsakte en het inschrijven van de akte in het eigendomsregister. Dit is trouwens de reden waarom men in Spanje steeds bijkomend een advocaat of gestór (administratief adviesbureau) dient in te schakelen om te waarborgen dat het aangekochte vastgoed legaal is.

Kostenplaatje voor u als koper

Een basisregel bij de aankoop van een woning in Spanje is dat je bij de verkoopprijs steeds 9 tot max. 10% dient te rekenen om alle nevenkosten te dekken. Heeft U een hypotheek nodig dan reken je best op 10 tot 11% van de verkoopprijs.

8% overdrachtstax (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
Dit bedrag wordt steeds berekend op de akteprijs d.w.z de aangegeven prijs.

1% advocaatkosten.
Dit bedrag wordt steeds berekend op de verkoopprijs zoals geprijsd op het internet, magazines of in de vitrine bij een makelaar. Op deze dienstverlening dien je ook 18% B.T.W. te betalen
(I.V.A.= Impuesto sobre el Valor Añadido).

Notariskosten ongeveer 0.25% van de akteprijs.
Deze zijn variabel en hangen af van de complexiteit van de akte. Indien er bv. een hypotheek op het goed rust is de kostprijs hoger.

Inschrijvingskosten eigendomsregister ongeveer 0.15% van de akteprijs.
De orde van grootheid is vergelijkbaar met de notariskost doch ligt doorgaans iets lager.

Opmerking:
Kosten voor de makelaar zitten steeds verrekend in de verkoopprijs. In de praktijk is het wel zo dat de eigenaar van van het pand de commissie uitbetaalt aan de makelaar.

Concreet: Stel U koopt een woning van 300.000€

8% overdrachtstax: 8% van 300.000€ = 24.000€
1% advocaatkosten: 3000€ + 540€ (18% BTW) = 3.540€
Notariskosten ongeveer 0.25%* van de akteprijs = 750€
Registratiekosten ongeveer 0.15%* van de akteprijs = 450€
Totaal geraamde kosten* = 28.740€

* Opmerking:
In het geval U een hypotheek nodig heeft betaal je dus 1 tot 2% meer aangezien je ook voor de inschrijving van de hypotheek notariskosten betaalt. Hierboven zijn er tevens kosten voor inschrijving in het eigendomsregister, taksen, administratieve kosten (gestór), schattings- en dossierkosten.

  

Wijzigingen taksen bij aankoop/verkoop woning sinds 01/01/2012!

  • Bestaande woningen:
    Vanaf 2012 stijgt de overdrachtstaks te betalen bij de aankoop van bestaande woningen.
    Verkoopsprijs tot 400.000€   :  8% bovenop de verkoopsprijs
    Voor de schijf van 400.000 tot 700.000€ :  9%
    Voor de schijf boven de 700.000€  : 10%
     
    Concreet:
    Voor een woning van 250.000€ betaal je 250.000€ x 0.08= 20.000€ overdrachtstaks.
    Voor een woning  van 1.000.000€ betaal je:
    schijf tot 400.000€ x 8%    = 32.000€
    schijf van 400.000 tot 700.000€= 300.000 x 9%   = 27.000€
    schijf van 700.000 tot 1.000.000€= 300.000 x 10% = 30.000€
    ______________________________________________________
    Totaal overdrachtstaks     = 89.000€

Voor garages:
Verkoopsprijs tot 30.000€   :  8% bovenop de verkoopsprijs
Voor de schijf van 30.000 tot 50.000€  :  9%
Voor de schijf boven de 50.000€  : 10%

Nieuwbouwprojecten
In tegenstelling tot bij ‘bestaande woningen’ wordt er voor nieuwbouwprojecten geen overdrachtstaks geheven maar een BTW. De verlaging in BTW van 8 naar 4% wordt behouden.
Hierbij komt steeds een administratieve taks, deze is gestegen van 1% naar 1.2%.
Op een nieuwbouwappartement van 300.000€ betaal je dus 300.000€ x 5.2% = 15.600€ taksen.

Meerwaarde belastingen voor verkopers was ooit 35%, dan 18%, vorig jaar (2011) 19% en vanaf 2012: 21%.
De inhouding van 3% die standaard wordt ingehouden bij de verkoop – opdat de verkopende partij zijn belastingsplicht zou vervullen wordt gehandhaafd op 3%.
zie hoofdstuk: Nieuwbouw

 

Nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van onze laatste nieuwtjes!

  • Getuigenis expats

    Wij Renate en Peter, ouders met 2 grote kinderen, zijn sinds december 2016 de trotse eigenaren van "Casa Arboleda Sayalonga", e ...

    Peter & Renate

    Lees meer...

  • Huis in de kijker

    Villa in Alcaucin - 17hc048

    Zeer ruime villa met prachtige zichten over de vallei en de bergen.
    Deze woning bestaat uit twee delen. De eer ...

    Lees meer...