Stap 1: Kies een betrouwbare contactpersoon ter plekke.
Geloof niet steeds de eerste de beste en hetgeen je graag zou willen geloven!

Andalucia Vastgoed treedt op als vastgoedadviseur-makelaar-architect: dit betekent dat wij niet optreden als commercieel agent maar eerder als uw bondgenoot in jullie zoektocht naar een geschikte woning.
Via ons kunt U gestructureerd aan uw huizenjacht beginnen en heeft U toegang tot de volledige vastgoedmarkt! Opdat jullie als klant van deze specifieke service zouden kunnen gebruikmaken zonder enige meerkost is het wel belangrijk dat wij U bij onze partners eerst aanmelden als zijnde onze klant. Doen we dit niet, dan verliezen we ons recht op commissieloon en dienen we onze service aan te rekenen.

Indien jullie echt van plan zijn een woning te kopen zijn 2 dingen zeer belangrijk:

• Het aanvragen van een NIE-nummer: Número de Identificación de Extranjeros. Dit is het fiscale nummer voor alle buitenlanders die in Spanje wonen of meer dan 182 dagen per jaar in Spanje verblijven. Het NIE nummer is nodig voor bij alle commerciële transacties (inclusief registratie van uw onroerend goed bij het kadaster, openen van bankrekeningen, starten van een bedrijf, aanvraag van telefoonlijn, gas en elektra en het afsluiten van verzekeringen in Spanje!) en belastingaangiftes. Het NIE-nummer kan worden aangevraagd bij hoofdbureaus van politie die ook beschikken over een afdeling buitenlanders (Comisaria de Policia – Oficina de Extranjeros). Deze vindt u in alle grote steden. U kunt dit ook door uw fiscale vertegenwoordiger (gestor of advocaat) laten verzorgen, ook wij kunnen U hierbij helpen.
• Het openen van een bankrekening is de volgende zet: wat zeer gebruikelijk is, is dat de advocaat een volmacht gegeven wordt om jullie bankrekening te beheren tijdens jullie verblijf in het buitenland. Op die manier kunnen vlot voorschotten en aanbetalingen uitgevoerd worden.

Stap 2: Reserveringscontract

Eens we samen een geschikte woning gevonden hebben is het zaak die zo snel mogelijk van de markt te halen, hiervoor wordt een reserveringsovereenkomst opgesteld. De 2 belangrijkste criteria hierin zijn de definitieve prijsbepaling en de periode waarvoor het pand gereserveerd kan worden.
Het aan te betalen bedrag varieert afhankelijk van de kostprijs van het aan te kopen vastgoed. Het is logisch dat een studiootje van 80.000€ een lagere reservatiesom vereist dan een riante villa van boven de 500.000 €. De minimum reservatiesom bedraagt 3000€ en kan oplopen tot 6000€ of 12000€.

Deze som wordt dikwijls geblokkeerd op de rekening-cliënt bij jullie advocaat in Spanje. Afhankelijk van de onderhandelingen met de verkoper wordt dit bedrag ook direct gestort op diens rekening. In dit geval is het belangrijk de nodige opschortende voorwaarden te voorzien in het reservatiecontract ten einde het aanbetaalde geld te kunnen recupereren. Het niet kunnen verkrijgen van een hypotheek, het ontbreken van de nodige bouwlicenties, tekortkomingen in het eigendomsregister of kadaster kunnen een aantal voorwaarden zijn om het contract te verbreken en de gestorte gelden terug te eisen.

Hieropvolgend start de advocaat zijn onderzoeksdaden naar de legaliteit van het pand, aanwezige bouwlicenties (licencia de obra, fin de obra, primera ocupación), ook gaat hij na of het pand goed ingeschreven staat in het eigendomsregister (registro de la propiedad) en in het kadaster (el catastro).

Het is nl. veel voorkomend dat bij oude dorpswoningen en finca’s (boerderijen) niet alles op de akte geregistreerd staat: uitbreidingen o.v.v. bijgebouwen, zwembaden, enz. werden vroeger gewoonweg gebouwd zonder opname in het eigendomsregister. Beetje bij beetje wordt dit register geactualizeerd en geeft dit ons meer houvast in het koopproces.

In het geval het dossier OK bevonden wordt door de advocaat wordt het reserveringsbedrag doorgestort naar de verkopende partij of in het geval de storting reeds gebeurd was, wordt de koper op de hoogte gesteld dat de koop kan doorgaan en we overgaan tot het opstellen van het definitieve koopcontract. In het andere geval, bij onregelmatigheden in het dossier is de verkoper verplicht alle eventueel ontvangen gelden terug te storten.

Stap 3: Koopcontract

Afhankelijk van de bedongen duur van het reservatiecontract, hetgeen gewoonlijk 1 maand bedraagt (verlengbaar bij akkoord van de verkopende partij) wordt het koopcontract opgesteld.
Soms wordt de stap van het reservatiecontract ook overgeslagen en dadelijk overgegaan tot het koopcontract. Dit gebeurt meestal bij aankopen die geen diepgaande onderzoeksdaden vereisen.
In deze fase wordt er 10% tot 20% van de aankoopprijs aanbetaald, de reeds aanbetaalde reservatiesom van 3.000-6.000 of 12.000€ wordt hier wel in mindering gebracht. Het definitieve contract bevat alle gegevens van koper en verkoper, uitgebreide beschrijving van het te verkopen onroerend goed, inclusief een exacte datum of ultieme datum waartegen de notariële akte dient betekend te worden.
Een ander belangrijk gegeven is dat jullie advocaat samen met de advocaat van de verkopende partij nagaat welke lasten en schulden nog rusten op het eigendom: openstaande electriciteits-, water,- gasrekeningen, nog te betalen belastingen, hypothecaire kredieten of kosten voor onderhoud van gemeenschappelijke tuinen en zwembaden (dit laatste geldt vnl. In urbanisaties).
In het geval u als koper in deze fase zou besluiten om persoonlijke redenen niet met de koop door te gaan, bent U het aanbetaalde bedrag wel kwijt! In het geval de verkopende partij om persoonlijke redenen niet meer wenst te verkopen is hij contractueel verplicht jullie als kopers het dubbel van de door U aanbetaalde bedrag uit te keren.  Het tekenen van een koopcontract kan min of meer gelijkgesteld worden aan wat wij in België of Nederland de 'compromis' noemen.

Stap 4: Notariële overdrachtsakte (escritura)

Het ondertekenen van de notariële akte (escritura) vindt meestal plaats binnen de 3 maanden afhankelijk van het soort object dat men koopt en het al dan niet nodig hebben van een hypotheek hetgeen het aankoopproces aanzienlijk kan vertragen.

De taak van de notaris beperkt zich in Spanje tot het opstellen van de overdrachtsakte en het inschrijven van de akte in het eigendomsregister. Dit is trouwens de reden waarom men in Spanje steeds bijkomend een advocaat of gestór (administratief adviesbureau) dient in te schakelen om te waarborgen dat het aangekochte vastgoed legaal is.

Kostenplaatje voor u als koper

Een basisregel bij de aankoop van een woning in Spanje is dat je bij de verkoopprijs steeds 9 tot max. 10% dient te rekenen om alle nevenkosten te dekken. Heeft U een hypotheek nodig dan reken je best op 10 tot 11% van de verkoopprijs.

• 7% overdrachtstax (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
  Dit bedrag wordt steeds berekend op de akteprijs d.w.z de aangegeven prijs.
• 1% advocaatkosten.
  Dit bedrag wordt steeds berekend op de verkoopprijs zoals geprijsd op het internet, magazines of in de vitrine bij een makelaar. Op deze dienstverlening dien je ook 16% B.T.W. te betalen
  (I.V.A.= Impuesto sobre el Valor Añadido).
• Notariskosten ongeveer 0.25% van de akteprijs.
  Deze zijn variabel en hangen af van de complexiteit van de akte. Indien er bv. een hypotheek op het goed rust is de kostprijs hoger.
• Inschrijvingskosten eigendomsregister ongeveer 0.15% van de akteprijs.
  De orde van grootheid is vergelijkbaar met de notariskost doch ligt doorgaans iets lager.

Opmerking:
Kosten voor de makelaar zitten steeds verrekend in de verkoopprijs. In de praktijk is het wel zo dat de eigenaar van van het pand de commissie uitbetaalt aan de makelaar.

Concreet: Stel U koopt een woning van 300.000€

* Opmerking:
In het geval U een hypotheek nodig heeft betaal je dus 1 tot 2% meer aangezien je ook voor de inschrijving van de hypotheek notariskosten betaalt. Hierboven zijn er tevens kosten voor inschrijving in het eigendomsregister, taksen, administratieve kosten (gestór), schattings- en dossierkosten.